高立明 严选律师
北京市盈科（深圳）律师事务所
广东省深圳市
庭立方：交易型受贿案件中，涉案房屋市场价格具有较大的波动性，以不同的时间基准计算交易时间犯罪数额相差悬殊。例如，本案中被告人杨海所购买“玛歌庄园‘悦水园”26号别墅，开发商自2006年4月28日起的销售定价为376万元，自2007年8月1日起销售定价为648万元，上述时间跨度内商品房市场价格变动较大，因此准确界定变易时间将对受贿人的量刑起到至关重要的作用。司法实践中对于房产交易时间的认定主要有以下几种观点：(1)以办理房屋权属登记时间为准，该观点认为只有当房屋产权登记转移后，受贿人才取得了房屋产权，受贿行为才得以完成；(2)以房屋交付作为交易时间的标准，该观点认为房屋交付使用后，受贿人才在事实上占有房屋，方可认为行贿人与受贿人的权钱交易完成。但是，将办理房屋权属登记或以房屋交付受贿人使用时认定为交易时间缺乏可操作性。司法实践中有的受贿人收受“期房”后，转手倒卖给第三方，亦有受贿人收受房屋后并不办理房屋权属变更登记转而出租牟利。此类受贿人始终未办理房屋产权登记，请托人也未将房屋交付给受贿人使用，按照上述观点则很难进行受贿数额计算。
笔者认为，原则上应以商品房买卖合同成立时间为交易时间。交易型贿赂案件中的腐败交易，集中表现为行贿人与受贿人之间的犯罪意思表示。同时，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，房屋买卖合同成立时，受贿人与行贿人已经完全具备贿赂犯罪的意思袁示，双方均明知签订合同为形式，贿赂为实质，受贿行为已经完成，危害结果也实际发生，因而应当认定为“交易时间”。当然，在某些交易型受贿案件中还存在预先订立预售合同后又发生变更的情况，此时因预售合同中行为人得以反悔，受贿犯罪的实质性危害尚处于待定状态，故一般不作为认定交易时间的标准。
