区分新房和“二手房”买卖，分别确定不同种类房屋交易中的市场价

实际生活中，常见的房屋买卖种类主要分为新房买卖和“二手房”买卖。新房也称“一手房”，是指没有经过市场交易环节的房屋，可能是刚刚竣工验收后马上进入销售市场的现房，也可能是竣工后已经在市场上销售的现房，也可以是未竣工的可以预售的期房，只要没有经过交易环节的房屋都可以是本文所称的“新房”，新房的销售主体为房产开发商或房产经销商。“二手房”是指至少已经在市场上交易过一次或者经过一次产权变更的房屋。即使是刚刚建成不久的新房，但只要经过转售环节，都属于市场上的“二手房”。“二手房”的销售主体一般是房产开发商或房产经销商以外的房产拥有者。新房的价格主要是开发商根据开发成本和一定的利润空间参考市场行情制定；“二手房”则因为有过一次交易价，其定价主要由市场决定。由于新房和“二手房”的定价机制不同，因而有必要按照新房买卖和“二手房”买卖分别分析市场价的认定方法。

1. 新房买卖中房屋市场价的认定方法

房屋是贵重商品，房产开发商或经销商为了促销，会充分运用营销手段，针对所谓不同的购房对象、不同的付款方式等，给予各种名义的“优惠”，推出不同的价格，比如“优惠价”、VIP价、成本价、内部价等。这么多的价格中哪个是真正的优惠价，哪些是为特定的关系户量身定做的，判断起来有较大的难度。《意见》指出，针对不特定人的最低优惠价也属于市场价。在以低价购房实施行、受贿的案件中，售房者、购房者都会以购房价是市场价，享受的价格优惠是给予所有人的优惠作为否定行、受贿的理由。因此判断何为真正的优惠价对于认定房屋的市场价具有重要的现实意义。

我们认为，判断“优惠价”、VIP价、成本价、内部价等各种名义出现的销售价是不是给予购房者正常的优惠价，是不是市场价，应当按照以下规则认定：

（1）判断所谓的购房优惠是否事先真实存在。在收集、审查证据上，主要依靠房产开发商或者经销商的证言、内部资料、促销广告、同期房屋销售合同等证据综合认定所谓的“优惠价”、VIP价、成本价、内部价是否事先真实存在。

（2）审查这些优惠价是否针对不特定人制定。是不是符合相应条件的不特定购房者都能享受对应的优惠，是判断所谓的“优惠价”、VIP价、内部价、成本价能不能成为市场价的第二个条件。如果并非符合相应购房条件的所有购房者都能享受，而是个别或极少数与房产开发商或者经销商具有特定关系的人才可以享受，那么这些价格就不能被认定为《意见》所指的针对不特定人的优惠价，也就不能被认定为市场价。

（3）判断国家工作人员是否具备享受优惠的条件。房产开发商或者经销商制定的所谓的“优惠价”、VIP价、内部价、成本价等，一般是针对不同条件的购房者推出的。通常根据购房者是不是公司股东、员工，或者一次性付现款、首付的比例大小、按揭贷款是公积金贷款还是商业贷款、商业贷款的比例大小等付款方式的不同，或者出售的具体房屋的不同特点，比如房屋材质、所在位置、房屋结构、楼层、采光、通风、层高等，或者结合付款方式和房屋的不同特点等，分别制定优惠价格。涉案的国家工作人员如果不具备享受这些优惠的条件，而享受了购房的优惠价格，就不能认定国家工作人员是以市场价购买这套房屋。反之，享受的优惠价格则可以认定为市场价。

需要注意的是，在所谓的优惠价难以判断，需要通过评估认定某一套房屋的市场价时，特别要注意市场价不是指整个小区所有房屋平均的售价，而是同类别（商品房标准套房、排屋、独栋别墅）、同时期、同地段、同结构、同楼层等最近似品质的房屋市场销售价。如果评估机构依据的样本没有按照上述最近似品质的原则收集的，则评估结论很可能因为不具有科学性而不具有可采性。

本案中，被告人寿永年及其特定关系人主动向作为请托人的房产开发商或房产开发公司的股东、董事提出购买房屋要求，属于新房买卖。寿永年及其特定关系人在主观明知房产开发商并没有事先针对不特定购房人制定大幅度的优惠购房政策的情况下，仍然主动要求请托人给予较大幅度的“优惠”，三次购房“优惠”分别达到92万余元、51万余元、162万余元。由于这些“优惠”不是事先针对不特定人制定的，上述“优惠价”显然不能作为这三套房屋的市场价认定。侦查机关按照最近似品质的原则收集了参考样本，委托相关鉴定机构对三套房屋进行价格评估，按照评估价格认定了市场价，以此作为计算寿永年及其特定关系人购买房屋收受差价的基准价。

2.“二手房”买卖中房屋市场价的认定

在低价购房类受贿案件中，有的请托人在得知国家工作人员的购房意向后，或者将自己已经购买的房屋低价卖给国家工作人员，或专门购买房屋再低价转售给国家工作人员。与前述利用新房买卖中的差价受贿有所不同的是，在购买“二手房”收受差价贿赂过程中，“二手房”有三个价格，一个是行贿人的买入价；第二个是转让价，即行贿人和受贿的国家工作人员之间转让房屋的价格；第三个是受贿人从行贿人处转让房屋时该房屋在当地市场上的交易价格。这三个价格中，第一个和第二个价格均已客观存在，第三个价格往往是在案发后由办案机关取样再由评估机构评估，从这个意义上来说也可以称为评估价。究竟以哪种价格作为房屋的市场价，实践中存在争议。

上涉案物品价值、价格的认定，往往直接关系行为人的刑事责任，因而有必要遵循大体一致的认定规则。有些贵重物品比如房屋、汽车、名人书画等，受市场价格波动的影响比较明显，在商品流转过程中可能出现多个价格。一般来说，犯罪数额的认定应当体现危害行为发生时涉案物品的市场价值，这样才能相对客观反映行为的社会危害性和行为人的主观恶性。这和以行为时的法律判断行为是否构成犯罪的定罪原则，是一样的原理。在“二手房”买卖收受差价贿赂的犯罪中，房屋市场价的认定首先应当参考房屋的买入价，如果买入时的市场行情与行贿人和国家工作人员发生转让时的市场行情变化较大的，则应按照转让行为发生时的市场价认定。

有两个司法解释确立的物品价值认定的规则，可以作为“二手房”转让受贿中房屋价值认定的参考依据。一是最高人民法院、最高人民检察院2013年发布的《关于办理盗窃刑事案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定，被盗财物有有效价格证明的，根据有效价格证明认定;无有效价格证明，或者根据价格证明认定盗窃数额明显不合理的，应当按照有关规定委托估价机构估价；二是最高人民法院、最高人民检察院2015年发布的《关于办理妨害文物管理等刑事案件适用法律若干问题的解释》，其中第十四条规定，依照文物价值定罪量刑的，根据涉案文物的有效价格证明认定文物价值；无有效价格证明，或者根据价格证明认定明显不合理的，根据销赃数额认定，或者结合本解释第十五条规定的鉴定意见、报告认定。上述两个司法解释确定的涉案物品价值的认定规则是：首先考虑按买入价格计算，在买入价缺少有效证明，或者犯罪行为发生当时的市场价格与原买入价格相差较大时，可以按照作案当时的市场价格计算。

上述认定规则可以作为“二手房”转让受贿中房屋市场价认定的借鉴，主要有以下理由：（1）按房屋的买入价计算，与《意见》规定的“按照交易时当地市场价格计算”并不冲突。因为行贿人的买入价格本身就是被交易行为验证过的当地市场价格。（2）按买入价认定市场价，相对而言更能体现认定行、受贿双方犯罪的主客观一致性。因为对于行贿人、受贿人来说，主观明知程度最高的就是买入价。如果在市场行情变化不大的情况下，当评估价格明显高于买入价格时，容易造成行、受贿双方共同怀疑评估本身的合理性。相反，当评估价格明显低于买入价时，又不能客观反映双方的主观恶性程度。因此，在这两种情况下，以有效证据证明的买入价认定为市场价比较稳妥。当然，在买入价证据不实或者行贿人买入时与转让给受贿人时的市场行情发生明显变化的，则应当按照委托评估的“交易时当地市场价格”认定为市场价。而判断市场行情有无变化，则需要进行以下判断：一是收集最近似品质的“二手房”交易价格进行比较，二是按照规定委托评估机构估价。当评估机构的评估价与收集的交易价格趋势一致时，评估意见可以采纳为证据；当评估价与买入价相差不大时，如上文所述，以买入价作为该套房屋转让时的市场价比较稳妥；当评估价与买入价相差较大（通常是评估价远高于转让价），又与收集其他证据表明的市场行情一致，如果有证据证明国家工作人员明知市场行情大体走势的，则将评估价认定为转让时的市场价，以评估价与转让价之间的差价作为受贿数额加以认定，是合适的。