购房价是否明显低于市场价的判断标准

有种意见认为，房价折扣率通常能反映交易行为背离公平交易规则的程度，可以将折扣率作为判断购房价是否明显低于市场价的主要标准。比如新房买卖中，在市场优惠价为开发商定价的9.9-9.8折的情况下，国家工作人员向请托人购房的价格为定价9.5折甚至更低的，享受的“优惠”明显高于正常优惠的程度，应当认定为购房价明显低于市场价。另一种意见认为，房屋属于贵重物品，在房屋总价动辄百万元计甚至千万元的社会现状下，折扣率不能全面反映交易行为背离公平交易规则的程度，应当以国家工作人员从请托人处的购房价与房屋市场价的差价绝对值作为判断购房价是否明显低于市场价的标准。

我们认为，以差价绝对值多少或者以折扣率的高低为判断的唯一标准，均有失偏颇。比如，一套市场总价为1 000万元的新房（已经扣除了开发商或者经销商事先设定的针对不特定人的最大优惠），作为请托人的开发商或者经销商在市场价的基础上再给予国家工作人员20万元的优惠，虽然差价绝对值已经超过数额巨大的标准，但购房折扣率为2%，对于市场价1 000万元的房屋来说，980万元的购房价虽然低了，但是对于1000万元的市场价来说，偏离公平交易的程度没有达到明显的程度，认定国家工作人员以明显低于市场的价格购房并构成受贿，有违社会常理，容易造成打击面过宽、处罚过于严苛的现象。相反，一套市场总价为100万元的房屋，请托人在市场价的基础上再给予国家工作人员10万元的“优惠”，即购房价为90万元，虽然差价绝对值不大，没有达到受贿数额巨大的标准，但购房折扣率已经达到了不常见的10%，偏离市场价的程度明显，可以认定为以明显低于市场的价格购房，可能构成受贿罪。因而，我们认为，应当以差价绝对值为基础，同时兼顾折扣率的高低，综合判断购房价是否明显低于市场价，避免造成打击面过宽和放纵犯罪两个方面的弊端。同样，文中所述市场价的认定方法和明显低于市场价的判断标准，也适用于国家工作人员以明显高于市场的价格出售房屋给请托人收受贿赂的情形。

需要指出的是，认定国家工作人员向请托人以明显低于市场的价格购房构成受贿，客观上还需要国家工作人员利用职务便利为请托人谋利，主观上还需要国家工作人员明知或者应当知道其购房获得的差价不是正常的市场优惠，而是权钱交易的结果，才能认定其成立受贿罪。综合以上因素，能够清晰的将以明显低于市场价购买房屋形式的受贿与正常的房屋买卖区分开来，前者的本质是权钱交易，房屋买卖只是用来掩盖这一非法行为的外在形式。

本案中，被告人寿永年从请托人处购买的三处房产，其购房价与市场价（评估价）的差价在51万至162万之间，绝对数额达到了数额巨大，同时差价与市场价相比，达到了14.09%至29.31%，即购房价只有市场价的85.91%至70.69%，明显偏离市场价，应当认定为以明显低于市场价格购买房屋。卷中证据显示，行贿人钱某某和张某均供述，因为寿永年在用地一系列事宜上给他们提供了帮助，并知道特定关系人和寿永年的关系，才给予特定关系人特别的购房折扣；寿永年也供述其明知市场房价和房价上涨的形势，之所以要求钱某某和张某给予折扣也是因为自己曾经利用职权给他们提供了便利。