国家工作人员以优惠价格购买商品房，是否属于受贿

第 973号——胡某受贿案

一、基本案情

被告人胡某，男，1967年12月25日出生，原系浙江省常山县城市规划管理所原所长。2010年6月23日因涉嫌犯受贿罪被逮捕。

浙江省常山县人民检察院以被告人胡某犯受贿罪，向常山县人民法院提起公诉。浙江省常山县人民法院经公开审理查明：

常山县城市规划管理所为全额拨款事业单位，对常山县天马镇（即县城所在地）范围内建设项目的选址、建设用地和建设工程规划许可证的核发、建筑设计方案的审查以及工程验收、批后管理、组织综合验收、配合依法查处各类违章违法建设等方面具有职权。被告人胡某于1988年1月至2003年4月在常山县规划建设局规划办（后改为城市规划管理所）工作，2003年4月30日任常山县城市规划管理所副所长，2007年1月任所长。

2002年，江山市民建房地产有限公司（以下简称民建公司）在常山县天马镇东苑小区地块开发商住楼。同年11月1日，胡某的妻子徐某向民建公司常山县开发项目部负责人周某预定了东苑小区26幢东单元401号商品房一套，购房联系单上载明，优惠1%后房价计人民币（以下币种同）157155元，同日胡某交纳首付57155元。2003年，胡某及其弟弟胡某2到该公司购买东苑小区26幢东单元401号、402号商品房时，胡某要求周某给予优惠，周某经与民建公司总经理姜建益商量后同意给予优惠，但考虑到查账等原因，周某让胡某仍旧按市场基准价签订购房合同并付款，事后由胡某向公司提供一张他人名义的购货发票，再将优惠的钱以报销的形式返还给胡某，胡某表示同意。2003年3月25日、9月4日，胡某2和胡某分别以优惠1010的价款与公司签订了买卖合同，并付清房款，后胡某凭购货发票从民建公司获取现金5万元。民建公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%，胡某和胡某2实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。

2004年，浙江晨源置业有限公司（以下简称晨源公司）在常山县天马镇开发柚香城综合大楼。2006年10月，晨源公司因市场需要调高房价，并实际以8.8折左右的折扣向社会销售。2007年10月左右，晨源公司进入尾房销售，时任该公司销售主管的汪某以7.3折的优惠价购房一套，后又经公司老总的同意以7.5折的优惠为其父亲的朋友郑某购房一套，并从中赚取差价3万元。为此，公司不再支付汪某2007年的年终奖。2007年11月，胡某的妻子徐某（曾在该公司工作过）得知公司已经进入尾房销售，且汪某已经以7.5折的优惠购得一套房屋后，便与胡某商量后到晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。晨源公司经理缪某、茅某陈述如果不考虑胡某的职务因素，仅考虑徐某本身在公司做过销售，最多只能优惠到7.9折，与7.5折之间差价为19000余元。

此外，胡某在常山县规划建设局工作及任常山县城市规划管理所副所长、所长期间，利用其职务便利收受刘某、费某、严某共计10万元，案发前胡某将该10万元分别退还刘某、费某、严某。胡某归案后，又退出赃款10万元。

二、裁判观点

常山县人民法院认为，被告人胡某身为国家工作人员，利用职务上的便利，非法收受他人财物14万余元，并为他人谋利，其行为构成受贿罪。胡某在案发前主动退赃，案发后积极退赃，依法可以从轻处罚，相关辩护意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国刑法》第三百八十五条第一款、第三百八十六条、第三百八十三条第一款第一项、第六十七条第三款、第六十四条之规定，常山县人民法院以受贿罪判处被告人胡某有期徒刑十年，并处没收财产人民币十五万元。一审宣判后，被告人胡某以其在事先即与民建公司谈好优惠条件，判决书认定其从民建购房中得到的5万元优惠中超出3010优惠幅度的4万余元为受贿款依据不足等为由提出上诉。

衢州市中级人民法院经公开审理认为，胡某2003年4月任常山县城市规划管理所副所长，对在常山县开发房地产的民建公司存在职务上的监管，民建公司在售房时针对不特定对象的最高优惠幅度为3010，胡某及其弟弟胡某2各以1%的优惠幅度与民建公司签订购房合同，付清房款后，胡某于2003年10月用其他购货发票从民建公司获取5万元，使其兄弟二人购房比民建公司售房的最高优惠幅度还少付房款4万余元，优惠幅度达总房款的13%以上，显然超出正常优惠幅度，民建公司负责人的证言也证实是基于胡某的职权考虑才给予该幅度的优惠，故对该4万余元应当认定为采用交易的形式收受贿赂，相关上诉理由依据不足，据此裁定，驳回上诉，维持原判。

三、裁判理由

本案在审理过程中，对被告人胡某和胡某2从民建公司购房比该公司针对不特定对象售房时最优惠价格还优惠的4万余元和胡某从晨源公司以7.5折购买的一套商品房中优惠的19000余元房款是否属于受贿性质，存在三种观点：第一种观点认为，两起优惠被告人均存在以明显低于市场价购房的行为，属于国家工作人员利用职权，以交易的方式受贿，均应认定为受贿。第二种观点认为，第一起优惠，被告人属于国家工作人员利用职权，以交易的方式受贿，第二起优惠不能认定被告人受贿。第三种观点认为，两起优惠被告人均存在真实的商品房交易行为，在交易的过程中尽可能追求低价符合购房者正常心理，是否属受贿界限难以把握，故均不宜认定为受贿。

我们同意第二种意见，理由如下：最高人民法院、最高人民检察院2007年印发的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）规定：国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处。受贿的数额按照交易时的市场价与实际支付价格的差额计算。《意见》的出台，使交易型受贿这一新类型受贿行为受到刑法的规制。然而，在市场经济条件下，优惠让利也是一种正常而普遍的销售方式，作为消费者的国家工作人员同样可以“砍价”，要求得到“优惠”，不能将获得正常优惠的行为认定为受贿。因此，必须严格区分交易中的正常优惠与以交易形式受贿的界限。对此，《意见》也作出了明确规定：“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”据此，我们认为，应当从以下两个方面来区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂：

（一）从受贿罪权钱交易的本质进行区分

交易型受贿仍然具有受贿罪权钱交易的本质特征。在交易型受贿中，从形式上看，行贿人和受贿人双方存在一般市场交易行为，以金钱和物品的对价进行支付，通常包含打折、让利等优惠，但是上述优惠并不是一般商品买卖活动中为了促销而进行的正常销售手段，而是为了通过这种优惠换取国家工作人员手中的公权力。所谓市场交易只不过是权钱交易的幌子，权钱交易才是交易型受贿的本质特征。

具体到本案中，民建公司在常山县天马镇东苑小区A-2地块开发商住楼,2002年11月1日胡某的妻子徐某向民建公司预定的购房联系单上载明的优惠幅度仅为1%，胡某后来在其本人和弟弟购房时向民建公司提出再给予一定优惠本属正常，也符合普通购房人普遍心理。但在民建公司提出给予5万元优惠时，因其本人购房的总房款也仅为157155元，即便加上其弟弟胡某2的房屋，总房款也仅为31万余元，该5万的优惠相对于房款幅度太大。

对于长期与房地产企业具有业务联系，时任城市规划管理所副所长的胡某来说，其熟知本地的房地产市场的行情，正常购房是不可能达到如此之高的优惠幅度的，民建公司给予其这样的优惠，且提出采用在购房合同外让胡某用其他发票向民建公司报销的方式给予优惠，唯一的解释就是因为胡担任城市规划管理所副所长职务，对工程建设项目具有审批、验收等权利，对民建公司具有职务上的监管权力。胡某对此是心知肚明的，故主观上具有利用职权，采用超过正常的最大优惠幅度购房，以交易方式占有4万余元购房差价款的故意。胡某与民建公司商定采用先按市场基准价签订购房合同并付清房款，再向民建公司提供购货发票予以报销，最终得到了所谓的5万元“优惠”，整个购房及报销发票的过程本质上具有权钱交易的特征。

相形之下，胡某在向晨源公司购房的过程中，是听妻子徐某说以前工作过的晨源公司有便宜的尾房销售，且销售主管汪某以7.5折的价格购买了房产，同意妻子以同样折扣从晨源公司购房，其并无明显的利用职务便利在购房时寻求额外优惠的主观故意。在该起购房中胡某也没有实施积极的行为，以追求获得额外优惠。虽然晨源公司的缪某、茅某陈述如果不考虑胡某的职务因素，仅考虑徐某本身在公司做过销售，最多只能给7.9折的优惠，但这只是侦查机关事后取证，且是证人主观上如此认为。购房当时相关人员并未将此情况告诉徐某，胡某更不知情，故该起购房中没有体现出明显的权钱交易特征。

（二）从“优惠价格”的本质特征进行区分

根据《意见》的规定，交易型受贿中的“市场价格”包括“事先设定的不针对特定人的优惠价格”。我们认为，应当从是否“事先设定”和“不针对特定人”两个基本方面，结合案件实际来判断国家工作人员所享受的“优惠价格”是正常市场优惠还是交易型受贿。“事先设定”是指在正常的市场优惠购房中，交易价格通常是由经营者预先设定的，事先确定折扣幅度，按照事先制定的程序进行销售和结算，而交易型受贿犯罪中的房产优惠价格往往具有较大的随机性和任意性，经营者会根据交易对象（国家工作人员）的具体。情况来临时确定房产价格优惠幅度、结算方式等，因而难以事先确定优惠幅度。“不针对特定人”是指在正常的市场优惠购房中，能够以优惠条件购买房产的人是不特定的多数人，所有愿意支付相关对价的（符合相关法律政策规定的）人均可参与优惠购买房产。而在交易型受贿犯罪中，优惠房价仅针对特定的国家工作人员等个别对象，社会上的不特定多数人是不可能享受到同等优惠的。

本案中，被告人胡某和其弟弟胡某2从民建公司购买的两套房共计优惠达5.3万余元（包括购房合同中按1%优惠的部分），而从公诉机关提供的证据——其他多份购房合同来看，民建公司售房的最大优惠幅度仅为3%，也就是说，按该公司出售给不特定对象的最低优惠价格，仅能优惠不足1万元。显而易见，3%的优惠幅度是民建公司事先确定的购房最低折扣，面向不特定的人，而胡某所享受的优惠幅度达总房款的13%以上，是民建公司根据胡某个人身份临时确定的优惠幅度，仅针对胡某个人，故胡某在该起购房中所享受的优惠不 是正常的市场优惠，而是变相收受贿赂。胡某、徐某夫妇向晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房，在胡某、徐某夫妇购房前，晨源公司已向汪某、郑某按同等或更优惠的价格出售过房产，7.5折的优惠属于晨源公司事先设定的优惠幅度，且不仅仅针对胡某个人，将胡某在该起购房中享受的优惠认定为正常的市场优惠购房更为准确。

综上，本案一、二审法院认定被告人胡某与民建公司在房产交易中得到额外优惠的4万余元为受贿款，不认定其在购买晨源公司房产过程中收受贿赂是正确的。采用贵重物品交易的方式收受贿赂是一种新型的受贿手段，具有隐蔽性高，不易查处等特征，但是其本质特征仍是权钱交易。实践中，对此类行为的认定，要严格按照《意见》规定的精神，准确厘清罪与非罪的界限，做到不枉不纵。

四、案例来源

《刑事审判参考》（2014 年第 2 集，总第 97 集