此案例已经被《庭立方优秀案例库》收录，编号2024年99号

案情简介

H某某与L某某1系夫妻关系，二人共同委托H某某的哥哥H某甲出售二人位于赤峰市的房屋。L某某系某中介公司法定代表人，得知H某甲有房屋出售后，多次带人看房，直至最后一次看房时，L某某称自己想要购买该房屋，随后拿出了事先准备好的房屋买卖合同，合同约定“房屋总价款278000元；2022年11月11日支付定金5000元，定金到账后房子交给买受人；2022年12月5日之前支付首付款23000元，在买受人支付首付款后，双方在银行指定的时间内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩余25万元尾款等买受人办下二手房贷款之后通过银行一次性打到出卖人卡上……”。

随后L某某支付了五千元定金，获得了目标房屋的钥匙，2022年12月12日（逾期支付房屋首付款7天），L某某以资金紧缺为由支付了首付款13000元（合同约定23000元），并谎称涉案房屋可贷款260000元，少付的一万元首付款将与剩余房屋尾款一并打至房主的账户中，20天左右即可放款。之后，L某某长期拖延支付尾款，通过编造虚假情况拖延贷款事宜长达十个月，在H某甲几乎绝望之际，L某某突然表示“过户后即可安排付款”。利用H某甲迫切希望收到尾款的心理，L某某成功地将房屋所有权转移至自己名下。自此之后，L某某持续编造各种借口，拒绝支付购房款。

办案过程

接受委托前，H某某与L某某1已多次咨询公安机关，接待民警明确告知属于民事纠纷，不予受理。但本案律师初步了解案情后认为，L某某利用其作为中介公司法定代表人的身份，通过虚构自身财务状况、编造贷款支付计划等手段，诱使控告人签订并履行了房屋买卖合同，明显属于先履行小部分合同义务的合同诈骗行为。

在办案过程中，代理律师仔细分析了合同条款，发现多处对控告人不利的条款，如“定金到账后房子交给买受人”以及“剩余尾款等买受人办下二手房贷款之后通过银行一次性打到出卖人卡里”等，这些条款的模糊性和倾向性为L某某后续实施诈骗行为提供了便利。通过调查取证，我们进一步揭露了L某某在签订合同时已负债累累，根本不具备购房及履行合同的能力，且其虚构的贷款事实均为拖延时间、骗取信任的借口。

同时，代理律师注重收集证据链条的完整性，包括微信聊天记录、房屋抵押信息等，这些证据充分证明了L某某的诈骗行为及其非法占有房屋的目的。特别是通过社交媒体记录，我们发现了L某某在购房后炫耀房产的行为，这进一步印证了其诈骗的故意性。

详尽了解案情后，代理律师制作了详尽的《案件发展进程表》，通过案件的进展逐步分析的犯罪手段及被害人的心理状态，案件真相逐渐浮出水面，而后代理律师检索了大量合同诈骗的案例支持够罪观点，提交《控告书》时将《案件发展进程表》及参考案例一并提交，积极争取与接待民警当面沟通、探讨案情，最终成功立案。

控告思路

• L某某实施诈骗行为的具体过程

被控告人L某某系某中介服务有限公司的法定代表人。控告人H某某、L某某1系夫妻关系，常年在江苏生活。

2022年末，二控告人共同委托H某某的哥哥H某甲出售二控告人位于赤峰市的房屋。H某甲接受委托后将房屋出售信息公开，几天后L某某以某中介服务公司的名义与H某甲联系并多次带人看房但均未成交。

2022年11月11日，L某某与其公司同事再次约H某甲看房，到场后L某某突然拿出提前准备好的《赤峰市存量房屋合同》以及5000元定金称自己购房。该合同约定“房屋总价款278000元；2022年11月11日支付定金5000元，定金到账后房子交给买受人；2022年12月5日之前支付首付款23000元，在买受人支付首付款后，双方在银行指定的时间内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩余25万元尾款等买受人办下二手房贷款之后通过银行一次性打到出卖人卡上……”虽然合同内容并非双方协商后所达成，但H某甲基于对银行及L某某身份的信任，便签订了上述合同。当天，L某某支付了5000元定金，H某甲向其交付了房屋钥匙。

2022年12月12日（逾期支付房屋首付款7天），L某某以资金紧缺为由仅支付了首付款13000元（合同约定23000元），并谎称涉案房屋可贷款260000元，少付的一万元首付款将与剩余房屋尾款一并打至房主的账户中，20天左右即可放款。按照常理，27.8万元的房屋不可能贷出26万元，但H某甲认为L某某系房屋中介公司的工作人员，具有丰富的贷款经验便信以为真。

一个月以后，H某甲发现L某某擅自搬进房屋居住，L某某则一直以正在办理银行贷款为由稳定H某甲的情绪。但由于拖延的时间过长，L某某同意在尾款支付之前按照1000元/月的标准向H某甲支付房屋租金。

2023年5月9日，L某某谎称贷款已经通过，市行签完字就可以了。随后H某甲一直催促L某某付款，但L某某一直以银行审批流程为由推脱。5月13日，L某某突然告知房屋过完户银行才能放款……

根据合同约定“在买受人支付首付款后，双方在银行指定的时间内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。以此，H某甲一直要求与L某某一同到银行办理贷款手续。但L某某谎称因其是中介公司的都熟悉，她一人就能办理，拒绝了H某甲的要求。H某甲再次因L某某中介公司的身份信以为真。进而，H某甲在未向银行核实的情况下，反复催促L某某办理过户手续。

合同还约定“尾款等买受人办下二手房贷款之后通过银行一次性打到出卖人卡上……”且此前L某某也一直称尾款系通过银行直接打入房主卡中，还要求H某甲提供H某某的身份证号和银行卡等，现在看来L某某系在制造假象。

2023年9月10日，在H某甲的催促下，涉案房屋过户至L某某名下。按照L某某 8月22日的承诺，过户三天之内银行就能放款，H某甲本以为终于“大功告成”，可万万没想到房屋过户后一直未收到银行的付款信息。H某甲几乎每天都要求L某某去银行核实，L某某均以银行走流程为由推脱。

2023年9月30日，L某某突然改口称贷款得先到她的卡上，她负责转给H某某，H某甲再次因其中介公司的身份信以为真。

2023年10月4日，L某某又以额度太大，卡出现问题等理由拖延时间，并保证10月6日上午10点之前转尾款，经H某甲多次催要，直到10月13日，L某某称其卡被冻结了，无法付款。此时H某甲意识到事情不对，便坚持要跟L某某到银行核实，L某某推脱。

2023年10月14日，H某甲再次要求与L某某一起到银行核实情况，L某某担心事情暴露，告知H某甲房屋并未在银行办理抵押贷款而是抵押给了个人，抵押金额也不是260000元而是150000元。从L某某发来的房屋登记信息显示，涉案房屋早在过户当天（2023年9月10日）就已经抵押了。L某某为了稳住H某甲承诺10月20日支付尾款，但不论H某甲怎么催要，其依然分文未付。10月13日，L某某又谎称因其给别人担保，房产、银行卡、车都被法院查封了，需要等待解封。

10月27日，L某某又以明天房产可以解押继续拖延时间。10月29日，L某某又骗H某甲11月1日可以一起去解押……接下来，H某甲每天都在L某某的哄骗中等待解押后支付房屋尾款。

2023年11月9日，H某甲突然接到其他中介公司的电话，得知L某某擅自将房产挂售。L某某解释，压力太大，房屋售出后可立即支付尾款。随后一直让H某甲等待房屋解押，直到2024年2月28日，L某某又谎称法院3月1日开一次庭就能解封了……随后，每当韩某甲催促，L某某都以2天为一个进度不断拖延时间至今。

近日，控告人H某某觉得事有蹊跷便赶回赤峰处理此事。经查，L某某虽系某中介公司的法定代表人，但其并不具备购房能力，其不仅在购房前对D某某、C某负有11万元债务未归还（已经进入执行程序），在购房之后（2023年7月8日）还向Q某借款111600元（未向控告人支付购房款），2023年9月10日为J某某设定了15万元的抵押债权（未向控告人支付购房款）。同时，涉案房屋于2023年12月26日、30 日分别被C某和Q某保全。

L某某抖音号显示，2023年1月9日晒出了涉案房屋，配文“2023年送给自己最好的礼物，完美收官，静等入住”；2023年9月10日的抖音晒出了涉案房屋产权证书……由此看来，L某某能够从Q某处取得大额借款以及涉案房屋被保全，均系L某某利用涉案房屋所获取的利益。包括现在，L某某将毫无剩余价值的房屋挂售。

时至今日，L某某依然在以房屋马上成交为由哄骗着控告人，仍然以两天为一个周期拖延着支付房屋尾款的时间……

• 关于L某某的行为是否构成合同的理论分析

1.L某某系预谋后作案。

首先，涉案合同并非双方商定的结果，而系L某某按照自己的需求提前设计好直接拿给韩某甲的。从L某某设计的合同条款来看，付款金额、交付房屋的时间、过户的时间，均无法避免出售人的风险。

其一，L某某交付5000元定金就能取得房屋钥匙，即享有了房屋的占有权；

其二，基于合同约定，L某某占有了房屋就属于有权占有，H某甲无法阻止L某某入住，此时房屋完成了现实交付；

其三，合同约定买受人办下二手房贷款之后才支付尾款，该条款并未明确是过户前还是过户后。对H某甲而言L某某作为合同草拟人享有解释权。本案中，起初L某某并未提到过户后银行才给放款，只是以贷款审批流程等问题要求韩某甲等待银行放款。拖延几个月后，L某某又突然告知，办完过户手续银行放款。就这样，L某某以约定不明确的条款拖延了大量时间。

其四，按照合同约定，L某某只需支付28000元就能取得房屋的所有权。属于以支付小额款项诱骗H某甲转移房屋所有权的条款。

另外，L某某将“定金到账之后房子交给买受人”以及“剩余尾款等买受人办下二手房贷之后通过银行一次性打到出卖人卡里”的字体进行加粗处理，说明L某某对格式条款中的不平等条款所涉及的民事法律风险是明知的，其为避免条款无效采取了加粗提示的措施。整体看，涉案合同系L某某精心设计的，本案属于有预谋的犯罪。

2.关于L某某“以非法占有为目的”的主观认定。

控告人认为，“只要有欠条就无法认定具有非法占有目的”的理论不成立。因为，如此认定我国将不存在借款型诈骗。（附参考案例：W某某诈骗案）本案的关键点还得着眼于以下几个层面：一是，签订合同时，L某某是否具有购房能力、是否知道或者应当知道自己不具备贷款资格；二是，合同签订后，L某某是否存在具有支付能力而不支付的情况；三是，在整个购房过程中，L某某是否存在虚构事实、隐瞒真相的行为。

本案中，L某某作为中介公司的工作人员，长期协助客户办理贷款业务，其应当明确知道自己的状态无法办理银行贷款。本案中，L某某在明知自己无法办理贷款且无任何存款，甚至存在大量债务的前提下，谎称可以以贷款的方式支付房屋尾款，完全符合第二百二十四条第一款第（三）项的规定，没有实际履行能力，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的行为。

对于L某某的支付能力。2023年7月8日，L某某向Q某借款111600元，但其并未支付房屋尾款，甚至连1000元的房屋租金也拖欠不付。2023年12月，L某某又开了一家属于自己的礼品店。由此可见，L某某就没打算支付房屋尾款，非法占有的目的明确。

值得注意的是，2023年9月10日不仅是涉案房屋过户的时间，也是L某1为J某某办理抵押贷款的时间，说明L某某具有事先预谋的情节。L某某在取得J某某贷款后不支付房屋尾款的行为也能够说明，其接收房屋并不是要办理房贷款支付房屋尾款，而是要在不支付尾款的情况下据为己有，非法占有的目的明确。

房屋过户前，即2023年8月22日，L某某明确告知H某甲“周一下午去过户，最晚周三放款”，使得H某甲误认为过户后三天内即可收到银行支付的二手房贷款。但实际，L某某并未向银行贷款，甚至在为J某某办完他权证书以后还在欺骗H某甲等待银行付款。很显然，L某某从始至终都没想支付房屋尾款，而是一直采用虚构事实、隐瞒真相的方式拖延时间（附参考案例：Z某某、C某某合同诈骗案）。

另外，控告人认为，如果不是L某某在2023年1月9日通过抖音晒出了涉案房屋，并配文“2023年送给自己最好的礼物，完美收官，静等入住”，Q某应该也不会借给L某某Q如此大额的借款。从2023年12月30日Q某保全涉案房屋的情况来看，L某某有可能是以着急支付房屋尾款办理二手房贷款的名义借款，估计Q某也是考虑L某某有房屋且办完贷款就会偿还，毫无风险。如果控告人的猜测成立，那么Q某也是受害人，L某某将成立两起合同诈骗案件。

整体看，L某某一直在利用自己中介公司的身份获取H某甲的信任。如果L某某之前不是以中介公司工作人员的身份带人看房，H某甲不可能签署L某某提前打印好的合同；如果L某某不是中介公司的工作人员，H某甲也不可能相信L某某一个人办理贷款不去银行核实情况。据此，控告人认为，L某某正是利用了其中介公司的身份，得以行骗成功。

现在，房屋价格大幅下降，已不值当年的27.8万元，但在L某某的一番操作下，其在仅支付18000元的房款，使涉案房屋形成了331600元债务，非法占有的目的明显。目前，涉案房屋即将评估拍卖，但L某某又将房屋挂售，其犯罪行为并未停止，需尽快查处，避免其他人受骗。

综上所述，L某某的行为符合《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第一款第（三）规定的，没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的行为。恳请公安局尽快立案侦查，对房屋采取查封措施，避免控告人权益落空。

办案结果

公安机关对H某某控告L某某涉嫌一案立案侦查

办案心得

由于合同纠纷与合同诈骗罪存在诸多共同点，比如，都有合同且在履行过程中都存在欺诈行为。由此，一旦阐述不到位，公安机关很可能按照民事纠纷认定，进而不予立案。而按照民事纠纷处理，被害人权益无法得到有效保障，比如本案，坏蛋已无可供执行的财产，民事胜诉也是一纸空文。那么，如何有效说服侦查机关作为刑事案件处理呢？ 重点审查“坏蛋是否具有以非法占有为目的”的客观行为，并且必须围绕该重点收集相关证据、开展类案检索工作。切记，上述成果需要作为控告申请书的附件一并提交给公安机关！
千万别小看代为控告的活，好像只是代书工作，但提笔之前的准备工作并不比代理一起合同诈骗案件的工作量少多少。可喜，付出总有收获，每一步都没白走！在本案的办理过程中，我更深刻的体会到，律师不仅要精通法律知识，更要具备敏锐的洞察力和严谨的取证态度。只有这样，才能在复杂多变的案件中准确识别诈骗行为，有效维护当事人的合法权益。