“以房养老”又称住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司或商业银行，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司或商业银行获得抵押房产的处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

在“以房养老”骗局中，行为人最常采用的是借“以房养老”之名实施“套路贷”等违法犯罪行为。该类诈骗导致参与其中的老年人不仅拿不到养老金，还可能会失去房屋。其运作流程通常为：老年人将自己的房屋抵押给理财机构介绍的出资方，并与出资方签订借款合同，然后将所借资金投资理财机构的“以房养老”项目获取理财收益作为养老金，理财机构再向出资方支付利息。在这一过程中，老年人委托理财机构的工作人员代为办理房屋出售和抵押登记手续，经公证的抵押合同赋予合同强制执行力。由于理财机构汇集的大量资金脱离监管，被挪作他用后，很可能导致理财机构资金链断裂，无法代为还款、出资方此时申请强制执行老年人所抵押的房屋，将导致老年人的房屋被强制执行。

此类养老骗局存在以下五大特征：一是存在复杂的合同架构，如借款合同、抵押合同、委托合同、代为还款合同、养老服务协议等，形成法律闭环，老年人难以具备相应的专业判断能力；二是实施“套路贷”的经营者在经营活动中经常夸大宣传，或宣称自己有官方合作背景而获取老年人的信赖；三是经营者经常安排其工作人员作为代为办理房屋出售或抵押登记手续等全套事务的受托人甚至出资方；四是“套路贷”涉及受害人人数多、金额大，形成脱离监管的巨额“资金池”，常涉嫌、等刑事犯罪；五是需要通过穿透式审判理念，结合证据链，透过现象看清“套路贷”的本质，认定恶意串通合同无效，以欺诈方式订立的合同可撤销，或老年人不具备交易意思表示而合同不成立等。

针对“以房养老”骗局，银保监会消保局2021年6月曾发布风险提示称，该类保险目前在我国还处于试点阶段且比较小众，其准入门槛高、法律关系复杂、风险因素多，对机构业务开展和销售管理都非常严格。不法分子所宣称的“以房养老”与国家试行的住房反向抵押养老保险完全无关，只是其假借国家政策、为非法集资活动造势宣传的手段而已，其根本不具备相应的资质、能力，往往是“以新换旧”的“庞氏骗局”。

笔者建议，老年人在“以房养老”相关合同书上签名、按指印时要慎重，应寻求专业人士帮助，透过合同迷雾识别并抵制“套路贷”，对于低风险甚至无风险、高收益的养老投资项目，要提高警惕，避免上当受骗。