一、案情简介

L某于2004年申请认购了村委会一块宅基地，因资金问题一直未向居委会支付购地款项。后于2011向居委会支付了购地款，并登记在其儿子名下。

因上述购地款中有部分钱款是向A某（本集体经济组织成员）借的，且一直未能归还该笔借款。L某便于2014年初将上述地块转让给李某以偿还其借款，但并未在居委会变更登记。

二、办案过程

L某涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪一案，辩护人通过会见及向家属了解案件具体情况，后来，成功争取变更强制措施为。在审查起诉阶段，向检察机关递交多份法律意见书，经二次退回侦查机关补充侦查。最后，检察机关以事实不清、证据不足，决定对L某不起诉。

三、辩护思路

辩护人认为，L某的行为不构成非法转让、倒卖土地使用权罪。并向检察机关提出建议对L某不起诉的法律意见：1.本案指控的土地使用权转让行为发生在集体经济组织内部。本案中，L某及李某均是本社区村民，属于同一集体经济组织成员。涉案土地使用权的转让均符合社区对集体土地的统一管理规定，亦符合《土地管理法》第六十二条：鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的规定。2.不宜以是否违反“一户一宅”的规定去评价本案转让土地使用权的行为。土地管理法所规定的“一户一宅”的宅基地使用原则，属于行政法规的管理性强制性规定。L某在社区拥有多处宅基地，即便被认定为违反“一户一宅“的相关政策规定，亦属于行政法律规范调整的范围，对多占的宅基地根据《土地管理法》的有关规定按非法占用土地处理，不属于刑事法律调整的范围。即便是现在在中山某些镇区，仍然存在一户分两套宅基地的情况。一户拥有两处以上宅基地在实践中是被允许的，这在当地亦是普遍现象。3.本案应充分考虑当地的“土”政策和交易习惯。2004年至2016年期间，L某所在社区所管理的集体土地都是由社区居委会根据自身发展需要统一管理，镇社区的土地政策亦没有限制非本村村民不能购买集体土地。同时，上级管理部门也没有出台关于不能出售土地给本村村民或非原村民的相关规定。在本案事实发生的历史时期内，由于土地确权工作尚未完成，中山的土地交易普遍存在不规范的现象，但客观上当时是被相关部门“默许”的。4.参照最高人民法院关于涉农村宅基地刑事案件的批复精神，对于转让自有宅基地的行为不宜按犯罪处理。2010年5月，贵州省高级人民法院就有关人员与农民联合在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何适用法律的问题请示最高人民法院，最高人民法院于2010年11月2日作出《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》，该《答复》明确指出：“在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。……，确保法律效果与社会效果的有机统一。”《答复》所针对的是在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，其主观恶性和社会危害程度明显重于本案中农民将自有宅基地出售给本集体经济组织其他农民的行为，根据举重以明轻的司法原则，对农民转让自有宅基地的行为不宜按犯罪处理。——参考最高法《刑事审判参考》第1252号指导案例——王志芳非法转让土地使用权案。

四、办案结果

L某被取保候审。因犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定对L某不起诉。

五、办案心得

随着我国农村经济的不断发展，农民改善居住条件的需求也在不断增强。宅基地的保障性作用已逐渐减弱，资产属性和增值收益功能逐步凸显，限制宅基地使用权流转的制度已不符合经济发展的趋势，农村大量的闲置宅基地就是这种矛盾下的产物。在经济利益和改善居住条件需求的驱动下，近年来在我国农村，农民之间的房产交易成为一种常见现象，农民通过转让、出租、抵押、入股等形式将住宅入市流转的情形大量出现。这种自发形成的隐性市场在一定程度上满足了农民渴望增加生活来源和提高生活质量的现实需求，缩小了城乡经济发展差距和贫富差距。

农村集体土地进入市场流转，使其私权属性得以彰显，突出了市场机制和平等协商，这决定了对农村土地使用权的调整应以私法为核心，强调意思自治和契约自由，在对土地使用权的保护中不应扮演主要角色。

从目前我国宅基地制度的政策导向来看，从中央到地方均尝试为农村宅基地流转搭建良好的平台、积极放开政策性束缚。在这种情况下，刑法不宜过度介入农村宅基地使用权流转这一尚未明朗的领域。且本案中的转让自有宅基地的行为在当前我国农村普遍存在，从法律效果和社会效果来看，也不宜对农民有偿转让宅基地的行为定罪处罚。